Räkna på tio år: så ser kalkylen för relining ut på riktigt
En stamrenovering kostar ofta mellan 150 000 och 300 000 kronor, beroende på byggnadens storlek och metod. Men det är sällan någon räknar på vad som händer under åren efter att arbetet är färdigt. När man faktiskt gör det förändras bilden av vad som är dyrt och vad som är billigt.
Det här är en kalkyl över tio år, med verkliga siffror och utan att låtsas att allt går perfekt.
Skillnaden mellan investering och löpande kostnad
De flesta jämför bara offertpriset. Men en stamrenovering består av två delar: det som betalas vid projektet och det som tillkommer efteråt. Det andra brukar vara osynligt när man bestämmer sig.
En traditionell schaktmetod kan ha ett lägre initialpris, men kräver ofta mer underhåll och innebär högre risk för följdskador. Relining är tvärtom: högre direktkostnad, men mindre röjigt och i regel längre livslängd på materialet.
Det är i den andra delen som tioårsperspektivet börjar räknas.
Vad som ingår i kalkylen
För att göra det här rättvist behöver man räkna med allt som faktiskt händer. Det innebär inte bara själva renoveringen, utan också återställning av mark eller golv, eventuella besiktningar, garantiärenden och den tid som går förlorad under arbetet.
Om schaktning krävs tillkommer kostnader för upprustning av trädgård, plattläggning eller markvärme som måste läggas om. Görs arbetet inomhus tillkommer golv, kakel och eventuellt ombyggnad av badrumsväggar. Dessa kostnader ryms sällan i basofferten.
Detsamma gäller för tid. En renovering som tar tre veckor kräver mer planering, mer flyttstädning och längre tid då lägenheten inte är fullt användbar. Det är ingen direkt utgift, men det har ett värde.
Så räknar man på de faktiska utgifterna
Säg att en traditionell schaktrenovering kostar 180 000 kronor, och att återställning av mark och golv tillkommer med 40 000. Då landar grundinvesteringen på 220 000 kronor. Under de kommande tio åren kan det tillkomma besiktningar för 15 000 kronor och eventuella justeringar i rör eller ventiler för ytterligare 10 000 kronor.
En reliningslösning kostar kanske 240 000 kronor inklusive återställning, men kräver mindre uppföljning och har ofta längre garanti. Skillnaden mellan metoderna är alltså inte lika stor som offertpriset antyder.
Och det förutsätter att allt går som planerat. Om en läcka uppstår år fem och kräver akut åtgärd kan den siffran växa snabbt.
Garantin och vad den egentligen täcker
De flesta företag erbjuder någon form av garanti, men den varierar kraftigt. Vissa täcker bara material, andra även arbete. En del gäller i fem år, andra i tio.
Det viktiga är att läsa vad som händer vid fel. Täcker garantin bara den drabbade sektionen, eller hela stammen? Vem står för uppgrävning eller demontering? Och vad händer om företaget har gått i konkurs?
En längre garanti är inget värde om den inte kan utkrävas. Då är det bättre med en kortare period hos en aktör som faktiskt finns kvar.
Räntekostnaden och hur den spelar in
Om renoveringen betalas med lån tillkommer ränta. Vid en ränta på tre procent kostar ett lån på 200 000 kronor över tio år ungefär 32 000 kronor i ränta, förutsatt amortering. Det är en icke-försumbar del av totalkostnaden.
Vissa väljer att använda ROT-avdrag och sänka den initiala kostnaden med 30 procent. Det gör att den faktiska utgiften blir lägre, vilket i sin tur minskar lånebehovet och därmed räntekostnaden.
Skatteverket reglerar hur ROT-avdraget får användas, och det är viktigt att fakturan är korrekt uppdelad mellan material och arbetskostnad för att avdraget ska gå igenom.
Vad som händer om något går fel
Det som oftast stör tioårskalkylen är oförutsedda händelser. En läcka som inte upptäcks i tid kan leda till vattenskador som kostar mer än själva stamrenoveringen. En metod som inte fungerar i praktiken kan kräva omarbetning och extra besiktningar.
Här spelar materialval och utförandekvalitet större roll än vad många tror. En strumpa som inte härdar ordentligt, eller ett schakt som läggs igen för snabbt, kan skapa problem som dyker upp år senare.
Därför är det värt att lägga extra tid på att välja entreprenör, inte bara metod.
Exempel från verkligheten
En bostadsrättsförening i västra Stockholm valde traditionell schaktning för sin stamrenovering 2014. Totalkostnaden hamnade på drygt 2 miljoner kronor, inklusive återställning av gårdsplan. År 2019 upptäcktes en läcka i en av de nya fogarna, och uppgrävning krävdes på nytt. Kostnaden för det blev 180 000 kronor, varav inget täcktes av garanti eftersom fem år hade passerat.
En annan förening, i Sundbyberg, valde 2016 att göra relining. Kostnaden var initialt högre, men tio år senare har inga garantiärenden eller följdprojekt behövts. Totalkostnaden över perioden blev lägre.
Exemplen visar att metod inte är allt, men att långsiktighet bör räknas in från början.
Hur företag räknar idag
Många aktörer har börjat erbjuda flerårskalkyler som en del av offerten. Det gör det enklare att jämföra, men också lättare att dölja kostnader i mindre text.
Husrelining.se och andra som arbetar med stammrenovering brukar inkludera återställning, garanti och uppföljning i sina offerter, vilket gör att prisbilden blir tydligare. Men det förutsätter att kunden faktiskt läser hela offerten och ställer frågor om det som inte framgår.
Att be om en uppdelad kalkyl där varje post tydligt redovisas är alltid en bra idé. Då blir det möjligt att jämföra äpplen med äpplen.
När det lönar sig att betala mer nu
Ibland är det billigare att välja den dyrare lösningen. Det gäller särskilt när fastigheten är svåråtkomlig, när schaktning kräver tillstånd från kommunen, eller när risken för följdskador är hög.
I sådana fall kan en metod som kostar 50 000 kronor mer i direktutgift ändå vara den ekonomiskt kloka, eftersom den undviker senare kostnader på 100 000 kronor.
Det förutsätter att man faktiskt tänker långsiktigt, vilket inte alltid är lätt när fakturan ska betalas imorgon.
Vad som påverkar totalkostnaden mest
I slutändan är det tre saker som avgör vad en stamrenovering kostar över tio år: metod, utförande och uppföljning.
Metoden styr direktkostnaden och hur mycket återställning som krävs. Utförandet avgör om problemet faktiskt blir löst, eller om nya uppstår. Och uppföljningen avgör om små problem hanteras tidigt, innan de blir dyra.
Det är sällan offertpriset som är problemet. Det är oftare allt det som inte står i offerten.
Att be om en tioårskalkyl
Det borde vara standard att varje offertsättare levererar en långsiktig kalkyl. Men eftersom det inte är det kan man be om den själv.
Fråga efter vad som ingår i priset, vad garantin täcker, vad som tillkommer i efterarbete och hur stor risken är för följdprojekt. Be om att få en uppskattning av totalkostnaden över tio år, baserat på erfarenhet från tidigare projekt.
De företag som kan svara på det utan att tveka är oftast de som har gjort jobbet förut.
Om författaren
